Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 15742 del 23 giugno 2017
Pres. Matera, Est. Lombardo
Contratti. Contratto preliminare. Presenza di eternit. Risoluzione. Esclusione. Concreta incisione sull’utilizzabilità abitativa.
COMMENTO
Rigettata la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita di un immobile, basata sulla scoperta, dopo la conclusione del contratto, della presenza di eternit, qualora sia accertato che esso sia in buono stato di conservazione e quindi non incida sull’utilizzabilità abitativa dell’immobile stesso.
Nel caso di specie due coniugi avevano stipulato un contratto preliminare con il venditore di un appartamento sito all’ultimo piano di un edificio in Milano, con impegno al successivo acquisto tramite versamento di caparra confirmatoria a favore del venditore.
Successivamente a ciò, i futuri acquirenti venivano a conoscenza che la copertura dell’edificio in cui vi era l’appartamento in vendita era realizzata in eternit. IN base a ciò i coniugi proponevano causa civile con domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore, sostenendo che lo stesso avesse nascosto tale circostanza quale vizio occulto della cosa venduta e chiedendone la condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.
La Corte d’Appello di Milano, rigettava però la domanda proposta dai coniugi sulla considerazione che pur non essendo stato rimosso l’eternit dal tetto dell’edificio non sussistesse attualità del pericolo, avvalorando tale pronuncia con l’accertamento effettuato dall’ARPA (sent. n. 1769/2012).
Giunto il procedimento in Cassazione, la Suprema Corte rigettava le istanze degli attori basandosi su due concetti:
- richiamando le conclusioni dell’Appello, la quale statuiva che “l’appartamento dovesse ritenersi idoneo ai fini abitativi e che la presenza della copertura in amianto non ne diminuisse il valore in misura tale da giustificare la risoluzione del contratto”, veniva verificata l’assenza dell’attualità del pericolo (poichè l’ARPA aveva prescritto soltanto il monitoraggio della copertura in eternit);
- Con richiamo alla Legge n. 257 del 27 marzo 1992, statuiva che la stessa “ha vietato per il futuro la commercializzazione e l’utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non ha imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni (come quella oggetto di promessa di vendita) già esistenti al momento della sua entrata in vigore, prevedendo rispetto a tali costruzioni solo l’obbligo dei proprietari degli immobili di comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici (art. 12) e consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo (cfr. Cass. Sez II, n. 8156 del 23 maggio 2012).
Per tali motivi, risultando l’immobile in vendita in linea con le prescrizioni imposte dalla Legge n. 257/92, ed escluso ogni pericolo attuale per la salute umana, tuttalpiù avrebbe potuto richiedersi una modesta riduzione del prezzo di vendita (peraltro non richiesta) ma non la risoluzione del contratto.
Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 15742 del 23 giugno 2017
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MATERA Lina – Presidente
Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – rel. Consigliere
Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere
Dott. FEDERICO Guido – Consigliere
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 17441/2013 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1769/2012 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 21/05/2012;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 20/04/2017 dal Consigliere Dott. LUIGI GIOVANNI LOMBARDO.
RILEVATO IN FATTO
che:
– la vicenda oggetto del giudizio trae origine dal contratto preliminare stipulato il 19.6.2004, col quale (OMISSIS) promise di vendere ai coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) un appartamento all’ultimo piano dell’edificio sito in (OMISSIS) e dalla successiva scoperta – da parte dei promissari acquirenti del fatto che la copertura dell’edificio era realizzata in eternit (materiale in fibrocemento contenente amianto);
– a conclusione dei giudizi di merito, la Corte di Appello di Milano, in riforma della sentenza del locale Tribunale, rigetto’ la domanda con la quale i detti coniugi (promissari acquirenti) ebbero a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore (in relazione al vizio occulto ed essenziale relativo al materiale utilizzato per copertura dell’edificio) e la condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta;
– avverso la sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di tre motivi;
– (OMISSIS) ha resistito con controricorso.
CONSIDERATO IN DIRITTO
che:
– il primo motivo (proposto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione alla mancata considerazione della nocivita’ dell’amianto quale nozione di fatto che rientra nella comune esperienza) e’ infondato, in quanto – contrariamente a quanto assumono i ricorrenti – la Corte territoriale ha tenuto conto della pericolosita’ dell’amianto in generale (in relazione all’eventualita’ che, per il cattivo stato di conservazione del materiale, siano rilasciate nell’ambiente fibre che possono essere inalate dall’uomo), ma l’ha esclusa nel caso specifico sulla base dell’accertamento eseguito dall’ARPA, che ha verificato l’assenza di attualita’ del pericolo (prescrivendo solo il monitoraggio della copertura in eternit), cosicche’ i giudici di appello legittimamente hanno ritenuto che l’appartamento promesso in vendita fosse attualmente idoneo ai fini abitativi e che la presenza della copertura in amianto non ne diminuisse il valore in misura tale da giustificare la risoluzione del contratto;
– il secondo motivo (proposto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione al disposto della L. n. 257 del 1992, articoli 1 e 12 e Decreto Ministeriale 6 settembre 1994, per la mancata valutazione della inevitabilita’ del deterioramento dell’eternit e dei rischi conseguenti) e’ infondato, in quanto la L. 27 marzo 1992, n. 257 – posta a tutela dell’ambiente e della salute – ha vietato per il futuro la commercializzazione e l’utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non ha imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni (come quella oggetto di promessa di vendita) gia’ esistenti al momento della sua entrata in vigore, prevendendo rispetto a tali costruzioni solo l’obbligo dei proprietari degli immobili di comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici (articolo 12) e consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo (cfr., Cass., Sez. 2, n. 8156 del 23/05/2012, in motiv.);
– la presenza di copertura in eternit nell’edificio di cui fa parte l’immobile promesso in vendita si pone percio’ in linea con la normativa vigente, considerato che tale materiale e’ stato utilizzato legittimamente ratione temporis e che l’accertamento eseguito in concreto dall’ARPA ha escluso pericoli attuali per la salute;
– il probabile deterioramento del materiale nel corso del tempo e’ stato peraltro considerato dai giudici di appello, i quali hanno ritenuto che Io stesso avrebbe potuto giustificare (in luogo della risoluzione del contratto) una “modesta riduzione del prezzo”, nella specie non richiesta dai promissari acquirenti;
– il terzo motivo (proposto ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, relativamente alla mancata ammissione delle prove volte a dimostrare che il promittente venditore conosceva l’esistenza della copertura in eternit e al mancato esperimento di C.T.U.) e’ inammissibile, in quanto si e’ ormai formato il giudicato interno – per mancata impugnazione con l’appello – sulla statuizione della sentenza di primo grado che ha escluso la ricorrenza dell’errore riconoscibile e del dolo del promittente venditore (v. p. 7 della sentenza impugnata), mentre la nomina di C.Testo Unico – che la Corte territoriale ha ritenuto implicitamente superflua in presenza degli accertamenti tecnici eseguiti dall’ARPA – rientra nel potere discrezionale del giudice del merito, il cui esercizio non e’ sindacabile in cassazione (Cass., Sez. 1, n. 4853 del 01/03/2007);
– il ricorso va, pertanto, rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo;
– ricorrono i presupposti di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater (applicabile ratione temporis, essendo stato il ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013) per il raddoppio del versamento del contributo unificato.
P.Q.M.
rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 2.500,00 (duemilacinquecento) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.