IL CERTIFICATO DI IDONEITA’ STATICA (CIS), LA SUA OBBLIGATORIETA’ E LE LINEE GUIDA DEL COMUNE DI MILANO.

La prossima Legge di Stabilità istituirà la certificazione statica dell’edificio o dell’abitazione nei contratti di natura immobiliare. La novità in questione potrebbe essere inserita nella Legge di Stabilità che entrerà in vigore ad inizio 2018, con un’innovazione simile alla normativa prevista dal Regno Unito, dove il certificato di stabilità è essenziale per la validità dei contratti immobiliari.

CHE COS’E’ IL CERTIFICATO DI IDONEITA’ STATICA?

Il certificato di idoneità statica di un edificio è un documento, redatto ai sensi dei decreti ministeriali 15 maggio 1985 e 20 settembre 1985, il quale attesta le condizioni di sicurezza delle strutture portanti di un fabbricato secondo le norme in vigore al momento della costruzione. In sostanza, il certificato di idoneità statica consiste in un certificato stilato da un tecnico abilitato teso alla verifica ed asseverazione che le strutture portanti dello stabile siano idonee a sopportare i carichi e sovraccarichi per cui sono state concepite.​

Tale documento è uno tra quelli richiesti ai fini del rilascio dell’agibilità, quando per un fabbricato non esiste o non è reperibile il certificato di collaudo statico secondo la Legge n. 1086/71.

Il CIS ha validità massima di 15 anni, compresi i 2 anni di prescrizione per l’attuazione di eventuali interventi.

LE LINEE GUIDA DEL COMUNE DI MILANO SULL’IDONEITA’ STATICA.

Su questa materia il Comune Milano ha svolto ancora una volta il proprio ruolo di apripista avendo approvato Linee Guida per l’obbligatorietà della Certificazione di Idoneità Statica (CIS) per gli immobili datati. Circa 26000 edifici saranno sottoposti a verifiche per il rilascio del certificato di idoneità statica.

Già l’art. 11 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano, approvato nel 2014, recante “manutenzione e revisione periodica delle costruzioni”, aveva reso obbligatoria, entro 5 anni, la verifica di idoneità statica per:

  • Gli stabili con oltre 50 anni di età;
  • Gli stabili con cambio di destinazione superiore al 50 per cento della superficie;
  • Gli stabili soggetti a interventi di manutenzione a carattere straordinario.

In particolare, al comma 6 del predetto articolo è statuito che “Tutti i fabbricati, entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture, o in assenza di questo, dalla loro ultimazione, dovranno essere sottoposti ad una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte secondo la normativa vigente alla data del collaudo o, in assenza di questo, alla data di ultimazione del fabbricato, che dovrà essere certificata da un tecnico abilitato […]“.

Le linee guida definiscono due livelli di indagine:

  1. un’analisi qualitativa del fabbricato: nel caso in cui essa risulti esaustiva (senza evidenziare criticità per la sicurezza, che deve tener conto dipresenza di segnali di sofferenza, presenza di interventi di modifica dell’organismo strutturale, presenza di pericolo esterno, presenza di elementi accessori al rischio) viene concessa l’emissione del CIS;
  2. indagini sperimentali e/o analitiche ai fini della valutazione e definizione delle modalità di intervento sulla struttura. Tale secondo livello di indagine va effettuato solo nel caso in cui il primo livello d’indagine non sia superato.
E’ bene precisare che il rilascio di tale certificazione deve necessariamente rispettare i tempi imposti dal Regolamento Edilizio, altrimenti si configurerebbe una situazione di non agibilità dello stabile o delle parti di esso non opportunamente certificate.
Altra importante questione è che il CIS dovrà essere obbligatoriamente allegato dal notaio in caso di compravendita di un immobile.

Basti pensare che nel solo comune meneghino l’obbligo de quo coinvolga circa 26.000 edifici privati e circa 1.000 edifici pubblici: tutti questi immobili dovranno essere sottoposti alle verifiche per il rilascio del Certificato di Idoneità Statica. Ai sensi dell’art. 47 del Regolamento Edilizio, inoltre, tale documento va allegato al Fascicolo del Fabbricato e all’atto di vendita, nonché depositato presso l’Ordine degli Ingegneri di Milano al fine di monitorare le situazione immobiliare esistente e fornire indicazioni statistiche.

IN PARTICOLARE: LE VERIFICHE DI PRIMO E SECONDO LIVELLO.

LE VERIFICHE DI PRIMO LIVELLO.

All’esito delle indagini possono verificarsi una serie di situazioni le quali possono comportare il consenso, la limitazione o il rimando dell’emissione del CIS.

La casistica individuata dalle Linee guida è quivi riportata:

  1. non sono presenti le criticità definite qui sopra ai punti 1, 2, 3 e 4: rilascio del CIS con validità 15 anni;
  2. l’ispezione degli elementi non strutturali e degli elementi accessori evidenzia la presenza di situazioni di rischio: rilascio del CIS con prescrizioni, validità 2 + 13 anni *;
  3. variazione della destinazione d’uso originale: irrilevante incidenza sui carichi o sulle classi d’uso: rilascio del CIS con validità 15 anni;
  4. viene rilevata la presenza di pericolo esterno: rilascio del CIS con prescrizioni, validità 2 + 13 anni *;
  5. l’ispezione delle strutture portanti evidenzia degradi e dissesti: CIS rimandato alle verifiche di 2° livello;
  6. sono presenti modifiche sostanziali alla struttura prive di documentazione di idoneità: CIS rimandato alle verifiche di 2° livello;
  7. variazione della destinazione d’uso originale: incremento dei carichi senza documenti di verifica: CIS rimandato alle verifiche di 2° livello.

* 2 + 13 anni è intesa come validità complessiva del CIS a patto che nei 2 anni di prescrizione siano eseguiti gli interventi o siano eliminate le condizioni di pericolo evidenziate dalle indagini.

Nei casi E, F e G il Tecnico Certificatore dovrà quindi segnalare alla proprietà o all’amministratore l’impossibilità di emettere il CIS, segnalare gli elementi che non possono garantire l’idoneità statica, dare indicazioni circa eventuali limitazioni sull’uso dell’edificio ed esprimere la necessità di verifiche di 2° livello per la struttura in esame.

LE VERICHE DI SECONDO LIVELLO.

Qualora le verifiche di primo livello non siano risultate esaustive o richiedano maggiori analisi per la determinazione di situazioni di pericolo, vengono effettuate ulteriori verifiche.

Tali verifiche vengono identificate nelle Linee Guida con la “Valutazione della sicurezza” definita al capitolo 8 delle Norme Tecniche per le Costruzioni, con uno schema definito nel paragrafo 8.3 denominato “Valutazione della sicurezza” dove viene previsto la valutazione della sicurazza deve permettere di stabilire se:

  • l’uso della costruzione possa continuare senza interventi;
  • l’uso debba essere modificato (declassamento, cambio di destinazione e/o imposizione di limitazioni e/o cautele nell’uso);
  • sia necessario procedere ad aumentare o ripristinare la capacità portante.

[…] Il Progettista dovrà esplicitare, in un’apposita relazione, i livelli di sicurezza attuali o raggiunti con l’intervento e le eventuali conseguenti limitazioni da imporre nell’uso della costruzione.

Nel paragrafo 8.5, intitolato “Procedura per la valutazione della sicurezza e la redazione dei progetti” vengono specificati i punti necessari alla redazione della relazione di cui al punto 8.3:

  • Analisi storico-critica – ricostruzione della storia e degli eventi che hanno interessato l’edificio nel tempo;
  • Rilievo – determinazione dell’organismo resistente, dello stato deformativo e/o fessurativo della struttura e della sua conservazione;
  • Caratterizzazione meccanica dei materiali – determinazione delle proprietà dei materiali su base documentale, verifiche visive e indagini sperimentali;
  • Livelli di conoscenza e fattori di confidenza – per geometria, dettagli costruttivi e materiali viene individuato un livello di approfondimento della conoscenza della struttura (LC1, LC2 e LC3) cui consegue un determinato fattor riduttivo delle capacità dei materiali (FC);
  • Azioni – valori di azioni per la sicurezza determinati dalle NTC08 e carichi permanenti desunti da rilievo.

Tutte queste informazioni vanno poi tradotte in uno schema di analisi (cioè un modello di calcolo) per determinare le capacità della struttura sia in ambito statico sia sismico, al fine di determinarne così il livello di sicurezza raggiunto  Secondo il paragrafo 8.5 del NTC, “Nelle costruzioni esistenti le situazioni concretamente riscontrabili sono le più diverse ed è quindi impossibile prevedere regole specifiche per tutti i casi. Di conseguenza, il modello per la valutazione della sicurezza dovrà essere definito e giustificato dal Progettista, caso per caso, in relazione al comportamento strutturale attendibile della costruzione […]”.

A questo punto, possono sussistere le seguenti situazioni:

  1. la valutazione della sicurezza degli elementi non strutturali e degli elementi accessori evidenzia la presenza di situazioni di rischio: rilascio del CIS con prescrizioni, validità 2 + 13 anni *;
  2. variazione della destinazione d’uso originale: irrilevante incidenza sui carichi o sulle classi d’uso: rilascio del CIS con validità 15 anni;
  3. viene valutato il rischio per la sicurezza dovuto alla presenza di pericolo esterno: rilascio del CIS con prescrizioni, validità 2 + 13 anni *;
  4. la valutazione della sicurezza per le strutture portanti evidenzia la necessità di interventi: esecuzione degli interventi + rilascio del CIS con validità 15 anni **;
  5. la valutazione evidenzia la mancanza di sicurezza dell’edificio: perdita dell’agibilità dell’edificio o di sue parti.

* 2 + 13 anni è intesa come validità complessiva del CIS a patto che nei 2 anni di prescrizione siano eseguiti gli interventi o siano eliminate le condizioni di pericolo evidenziate dalle indagini.

** la validità di 15 anni è subordinata all’esecuzione degli interventi; il CIS in questo caso riguarderà solo gli elementi non strutturali, accessori e gli elementi strutturali non interessati dall’intervento.